В последние годы рынок недвижимости в России претерпевает значительные изменения, что связано с внедрением льготной ипотеки и активной политикой застройщиков. Эти меры стимулировали спрос, но одновременно привели к ряду новых вызовов.
Рост доли льготных программ
Доля льготных ипотечных кредитов в общем объеме выдачи демонстрировала значительный рост. Если в 2020-2021 годах она составляла всего 29%, то уже в 2022 году выросла до 48%, в 2023 году — до 62%, а в первой половине 2024 года достигла 76%. К третьему кварталу 2024 года, несмотря на отмену ряда госпрограмм, показатель оставался на уровне 67%.
«Субсидированное кредитование» застройщиков
С 2022 года застройщики начали активно внедрять собственные программы кредитования с искусственно заниженными ставками, которые часто почти вдвое ниже рыночных. Например, в третьем квартале 2024 года такие ставки составляли около 13%, тогда как стандартные рыночные — около 22%. Однако за эту «выгоду» покупатели платят повышенной стоимостью недвижимости.
Льготный период по таким кредитам длится от года до восьми лет, после чего ставка существенно увеличивается, что усложняет рефинансирование. В результате покупатели сталкиваются с дополнительными финансовыми нагрузками.
Разрыв цен между первичным и вторичным рынками
Цены на новостройки традиционно выше, чем на вторичное жилье, но с 2021 года этот разрыв стал значительно увеличиваться. Если ранее он составлял около 15%, то к 2024 году достиг уже 55-58%. Такой дисбаланс создает риски как для покупателей, так и для застройщиков. При продаже недвижимости на вторичном рынке ее стоимость оказывается значительно ниже цены покупки, что может привести к финансовым потерям.
Среднероссийские цены на новостройки за последние пять лет выросли на 138%, тогда как цены на вторичное жилье увеличились на 97%. Это приводит к снижению доступности жилья: если в 2019-2020 годах на ипотеку можно было приобрести 39-41 кв. м новостроек, то в 2024 году — всего 15 кв. м.
Динамика продаж и строительства
Несмотря на снижение продаж новостроек в сентябре 2024 года на 15,3% в годовом исчислении, общий объем строительства растет. За первые девять месяцев 2024 года было начато строительство 37,8 млн кв. м, что на 10,5% больше, чем за аналогичный период 2022 года. Показатели рентабельности застройщиков также остаются стабильными — уровень EBITDA находится на отметке 27%.
Риски и устойчивость застройщиков
Хотя официальные показатели застройщиков демонстрируют стабильность, наблюдается рост просрочек по ипотечным кредитам. На конец 2024 года уровень просрочек достиг 0,7% против 0,5% годом ранее. Основная доля этих кредитов была выдана в конце 2023 и начале 2024 года.
Выводы
Рынок ипотеки в России переживает трансформацию, где рост цен на недвижимость и субсидированные программы застройщиков создают как возможности, так и риски. Для застройщиков текущая ситуация пока выглядит устойчивой, но спад продаж и рост просрочек могут оказать влияние на рынок в будущем.
Загрузка...
