На фоне стремительного роста процентных ставок и огромного объема ипотечных долгов в США многие ожидали повторения кризиса 2008 года. Однако экономика демонстрирует устойчивость, а рынок недвижимости не только не рушится, но и сохраняет стабильность. Разберем основные причины этого феномена.
1. Улучшение соотношения долга к доходам
Несмотря на впечатляющий рост ипотечного долга, который достиг 13,7 трлн долларов по сравнению с 10,7 трлн долларов перед кризисом 2008 года, ситуация выглядит гораздо здоровее благодаря росту доходов населения.
- Долговая нагрузка снизилась. По итогам третьего квартала 2024 года соотношение ипотечного долга к располагаемым доходам домохозяйств опустилось до 66%. Это уровень начала 2000-х годов и значительно ниже пиковых 105-107%, которые наблюдались в 2007 году.
2. Высокие цены на недвижимость и минимальный риск «отрицательного капитала»
Рост цен на жилье значительно укрепил позиции заемщиков:
- Ипотечные кредиты составляют всего 26-27% от стоимости жилого фонда – это минимальный показатель за последние 45 лет. В 2007 году доля была почти в два раза выше, достигнув 50%.
- Ситуации с «отрицательным капиталом», когда стоимость дома ниже остатка долга, встречаются крайне редко.
Такой рост стоимости недвижимости объясняется несколькими причинами:
- Нехватка нового предложения. После финансового кризиса 2008 года строительство новых домов замедлилось, а темпы ввода жилья остаются низкими вплоть до 2024 года.
- Снижение доли новостроек в жилом фонде. Количество домов возрастом до 15 лет значительно уменьшилось.
- Инвестиционные фонды и спекуляции. Ипотечные ETF-фонды активно скупают недвижимость кварталами, что снижает доступное предложение.
- Избыточная ликвидность на рынке после периода низких ставок.
3. Стабильная макроэкономическая ситуация
- Рост доходов населения остается на уровне долгосрочного тренда.
- Низкий уровень безработицы, который удерживается на исторических минимумах, создает уверенность в способности заемщиков выполнять свои обязательства по кредитам.
4. Жесткие стандарты кредитования
Ключевым отличием от кризиса 2008 года является регуляторное очищение рынка. Сегодня на рынке отсутствуют субстандартные ипотечные кредиты, которые выдавались практически всем желающим без должной проверки платежеспособности.
- Требования к заемщикам ужесточились. Люди с низким кредитным рейтингом имеют ограниченный доступ к ипотеке.
- Заемщики проходят тщательную проверку, что снижает риск массовых просрочек.
5. Высокая доля дешевых кредитов с фиксированной ставкой
Большинство ипотечных кредитов в США (более 75%) имеют фиксированную ставку на 15 или 30 лет. Это означает, что текущий рост ставок по новым кредитам практически не влияет на тех, кто взял ипотеку в период низких ставок с 2009 по 2021 годы.
- Лишь небольшая доля новых заемщиков пострадала от высоких ставок 2023-2024 годов.
- Владельцы старых кредитов продолжают платить по выгодным ставкам, что стабилизирует рынок.
Заключение: устойчивость в ипотеке, проблемы в других сегментах
Таким образом, несмотря на высокие процентные ставки и огромный ипотечный долг, рынок недвижимости в США демонстрирует устойчивость благодаря низкой долговой нагрузке, высокому уровню цен на жилье и жестким стандартам кредитования. Тем не менее, стоит отметить, что просрочки по другим видам кредитов, например, по кредитным картам, уже бьют рекорды, что может стать новым вызовом для экономики.
Загрузка...
